Оценка объекта незавершенного строительства

Недостроенный объект — это зафиксированное в бетоне и арматуре юридическое противоречие. С одной стороны, присутствуют материальные вложения, фундамент, стены, наличие инженерных коммуникаций на разной стадии готовности. С другой — объект отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости как полноценная единица с кадастровой стоимостью, а его рыночная цена не поддается определению через прямое сравнение с аналогами. Оценка незавершенного строительства (ОНС) представляет собой комплексное инженерно-экономическое исследование, направленное на получение величины, которая выдержит проверку Арбитражного суда, кредитного комитета банка и надзорных органов саморегулируемой организации оценщиков. Понимание специфики незавершенного строительства является ключевым фактором для получения достоверного результата. Основная задача отчета — исключить риски оспаривания результатов на стадии торгов по банкротству, при разделе имущества или согласовании условий реструктуризации кредита. Наша компания профессионально занимается оценкой недвижимого имущества, включая оценку объектов незавершенного строительства, а также оценку зданий и сооружений.

В каких случаях требуется оценка стоимости объекта незавершенного строительства?

Применительно к объектам незавершенного строительства спектр ситуаций, требующих профессиональной оценочной экспертизы, существенно шире, чем для готового жилого или коммерческого помещения. Первая и наиболее конфликтная категория запросов исходит от арбитражных управляющих в рамках процедур банкротства юридических и физических лиц. Статья 130 Федерального закона о несостоятельности предписывает проведение оценки любого актива должника, подлежащего включению в конкурсную массу. Ошибка в определении начальной продажной цены недостроя влечет либо признание торгов несостоявшимися из-за завышения, либо оспаривание сделки кредиторами по мотиву продажи имущества по заниженной стоимости. При разделе имущества или банкротстве необходима независимая оценка имущества для определения справедливой стоимости.

Вторая область применения — залоговые правоотношения с банковскими структурами. При ипотеке земельного участка с частично возведенным индивидуальным жилым домом кредитной организации требуется определить стоимость именно выполненных работ и материалов, чтобы принять решение о достаточности обеспечения.

Третье направление — судебные споры о разделе совместно нажитого имущества супругов и наследственные дела. Кадастровая оценка в таких случаях либо отсутствует, либо приближена к нулю, в то время как фактически в строительство могли быть инвестированы средства, сопоставимые со стоимостью готового жилья.

Также оценка требуется при продаже объекта незавершенного строительства или сделках купли-продажи на открытом рынке, чтобы зафиксировать справедливую цену. В отличие от стандартной оценки коммерческой недвижимости, оценка недостроя не может опираться на массовые рыночные данные. Оценка загородной недвижимости, в том числе недостроенных коттеджей, особенно востребована из-за большого числа частных домов, строительство которых было приостановлено. Наконец, оценка требуется при принятии управленческого решения о целесообразности завершения строительства или демонтажа.

Если вы не знаете, какой вид отчета вам нужен и где его можно использовать, то наши оценщики проконсультируют вас при первом звонке или очной встрече.

Что учитывают при оценке объекта незавершенного строительства?

Для готовых зданий и сооружений методология кардинально иная. Приоритет отдается сравнительному подходу, основанному на подборе объектов-аналогов на вторичном рынке. Учитываются такие ценообразующие факторы, как

• местоположение,
• транспортная доступность,
• общая площадь,
• этаж,
• материал стен,
• состояние отделки,
• правовые характеристики.

Все эти характеристики напрямую влияют на стоимость. Доходный подход применяется реже, преимущественно для инвестиционных объектов. Затратный подход для готовой жилой недвижимости в многоквартирных домах практически не используется. В случае с объектами незавершенного строительства жилого назначения сравнительный подход неприменим ввиду отсутствия рынка прямых аналогов. Оценка строительства таких объектов требует глубоких знаний и принципиально иной экспертной квалификации. Итогом нашей работы является определение рыночной стоимости, которая будет устойчива к проверкам.

Все параметры и решения, которые будут применяться при подготовке отчета, будут оговорены с вами и производиться с вашими сведениями.

Как проходит оценка стоимости объекта незавершенного строительства?

Процесс оценки незавершенного строительства проводится нашими специалистами в несколько этапов. Начинается все с анализа правового статуса земельного участка и проектной документации. На начальном этапе мы запрашиваем правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, разрешение на строительство, а также помогаем с подготовкой документов, необходимых для корректного проведения работ. После сбора исходных данных мы согласовываем задание на оценку, в котором фиксируем цель проведения оценки. Отсутствие полного комплекта исходно-разрешительной документации — распространенная практика для объектов с длительной историей заброшенности. В таких случаях специалист фиксирует правовые риски в разделе допущений и ограничений отчета. Затем следует обязательный выезд на объект для фотофиксации и визуального осмотра с применением инструментального контроля. Измеряется физический объем выполненных строительных конструкций, определяется степень завершенности фундамента, стен, перекрытий, кровли, внутренних инженерных систем. При необходимости проводится техническая экспертиза здания, включающая экспертизу фундамента и экспертизу кровли, чтобы оценить техническое состояние объекта. Эти данные напрямую влияют на расчет совокупного износа и итоговой стоимости объектов.

Основным методологическим подходом выступает затратный, а методика определения стоимости незавершенного строительства регламентирована федеральными стандартами. Наш специалист рассчитывает стоимость замещения или воспроизводства выполненных работ в текущих ценах на строительную продукцию в конкретном регионе, после чего вычитает накопленный износ. Дополнительно проводится анализ наиболее эффективного использования земельного участка и самого объекта незавершенного строительства, чтобы ответить на вопрос: завершать строительство по текущему проекту или сносить существующие конструкции. Комплексный анализ позволяет определить рыночную стоимость с учетом всех факторов, включая предпринимательскую прибыль инвестора. Отчет в полной мере отражает специфику недвижимости незавершенного строительства и содержит все необходимые обоснования.

Сколько стоит оценка объекта незавершенного строительства?

Преимущества

Офис организации располагается в центре г. Санкт-Петербурга в 5 минутах ходьбы от станции метро «Площадь Александра Невского».

Все материалы вы можете отправить дистанционно и получить итоговые документы курьерской доставкой или в пунктах выдачи по всей территории России.

Индивидуальный подход к каждому клиенту.

Гарантия качества. Деятельность организации осуществляется в соответствии с Федеральными стандартами оценки и Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Строгое соблюдение сроков выполнения проектов. Выполнение работ от 2 часов, в зависимости от поставленных Вами задач.

Преимущества

Офис в центре

Дистанционное взаимодействие

Индивидуальный подход

Гарантия качества

Соблюдение сроков