Покупка жилья в ипотеку или оформление кредита под залог недвижимости практически всегда сопровождаются проведением независимой оценки. Именно отчет оценщика помогает банку определить рыночную стоимость объекта и принять решение о размере кредита.
Многие собственники ошибочно считают, что на итоговую стоимость повлиять невозможно. На самом деле это не так. Конечно, оценщик руководствуется Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральными стандартами оценки, поэтому искусственно завысить стоимость невозможно. Однако грамотная подготовка объекта и документов позволяет избежать ошибок, которые нередко приводят к снижению итоговой оценки.
Разберем, как подготовиться к оценке, чтобы процедура прошла быстро и без неприятных сюрпризов.
Какие документы лучше подготовить заранее
Большинство задержек при подготовке отчета связано не с самой оценкой, а с отсутствием необходимых документов или несоответствием сведений.
Как правило, оценщику понадобятся:
- выписка из ЕГРН;
- документ, подтверждающий право собственности;
- технический паспорт или поэтажный план (если имеется);
- паспорт собственника;
- документы-основания приобретения объекта (договор купли-продажи, дарения, ДДУ и др.).
Для объектов на первичном рынке могут потребоваться договор долевого участия, акт приема-передачи и другие документы в зависимости от требований банка.
Перед отправкой документов рекомендуется внимательно проверить, совпадают ли сведения во всех документах.
Особое внимание стоит уделить:
- площади объекта;
- адресу;
- этажности;
- назначению помещения;
- количеству комнат;
- данным собственника.
Даже небольшие расхождения могут вызвать дополнительные вопросы у банка или увеличить сроки подготовки отчета.
Какие ошибки чаще всего снижают стоимость объекта
Иногда собственники уверены, что квартира стоит дороже аналогичных предложений на рынке, однако итоговая стоимость оказывается ниже ожидаемой.
Причина далеко не всегда связана с рынком недвижимости.
Наиболее распространенные ошибки:
Несогласованная перепланировка
Если перепланировка не узаконена, оценщик обязан отразить этот факт в отчете. Для банка подобные объекты являются более рискованными.
Несоответствие площади
Если в документах указана одна площадь, а фактически объект отличается, это требует дополнительных пояснений и проверки.
Ограничения или обременения
Арест, ипотека, сервитуты и другие ограничения также учитываются при подготовке отчета.
Ошибки в документах
Неверный адрес, устаревшие сведения или отсутствие необходимых документов могут затянуть процесс оценки и оформления кредита.
Что обязательно учитывает оценщик
Распространенный миф — оценщик оценивает только ремонт.
На практике анализируется гораздо больше факторов.
В их числе:
- местоположение объекта;
- транспортная доступность;
- инфраструктура района;
- год постройки дома;
- материал стен;
- этаж;
- площадь;
- планировка;
- техническое состояние здания;
- состояние квартиры или дома;
- наличие балкона, лоджии, парковки;
- инженерные коммуникации;
- актуальные цены на аналогичные объекты.
Все данные подтверждаются анализом рынка недвижимости и расчетами в соответствии с Федеральными стандартами оценки.
Может ли собственник повлиять на результат оценки
Повлиять на рыночную стоимость искусственно невозможно.
Но можно сделать так, чтобы объект произвел объективное и максимально полное впечатление.
Перед приездом специалиста рекомендуется:
Навести порядок
Чистая, светлая квартира воспринимается значительно лучше захламленного помещения.
Это не увеличит стоимость напрямую, но позволит корректно оценить состояние объекта.
Обеспечить доступ ко всем помещениям
Оценщик должен осмотреть каждую комнату, балкон, санузел, кладовые и другие помещения.
Если часть квартиры закрыта, это может привести к дополнительному выезду специалиста.
Подготовить документы заранее
Это значительно сокращает сроки подготовки отчета.
Сообщить обо всех преимуществах объекта
Например:
- недавно выполненный капитальный ремонт;
- замена инженерных коммуникаций;
- качественные материалы отделки;
- утепленная лоджия;
- установленная система кондиционирования;
- дополнительные парковочные места (если относятся к объекту).
Оценщик учитывает только подтвержденные характеристики, поэтому не стоит скрывать важную информацию.
Практические примеры
Ситуация №1. Недостаточная подготовка
Собственник предоставил неполный комплект документов, а при осмотре выяснилось, что перепланировка кухни официально не оформлена.
Банку потребовались дополнительные разъяснения, сроки сделки увеличились почти на неделю, а объект был оценен ниже из-за существующих рисков.
Ситуация №2. Грамотная подготовка
Другой клиент заранее собрал все документы, предоставил свежую выписку ЕГРН, обеспечил доступ ко всем помещениям и сообщил оценщику о недавно выполненном капитальном ремонте с заменой инженерных систем.
Осмотр прошел без задержек, отчет был подготовлен в кратчайшие сроки и принят банком без дополнительных запросов. Клиент смог оформить ипотеку в запланированные сроки.
Как пройти оценку быстро и без лишних вопросов
Самая распространенная причина задержек — не работа оценщика, а неподготовленные документы или отсутствие необходимой информации.
Если заранее собрать документы, проверить сведения, подготовить объект к осмотру и обратиться в профессиональную оценочную компанию, процедура пройдет максимально быстро и спокойно.
Специалисты Центра оценки и экспертизы имущества сопровождают клиента на каждом этапе: консультируют по перечню документов, помогают избежать типичных ошибок, оперативно готовят отчет и при необходимости взаимодействуют с банком.
Такой подход позволяет значительно сократить сроки оформления ипотеки или кредита под залог недвижимости и избавить клиента от лишних волнений.